10年前10万首付买套房 现在10万不够买卫生间

2011/12/2 南方日报 有0人参与评论
    “10万元,想买房?”眼看着现在房价有些跌势,“80后潜力股”杨帆(化名)开始四处看房,却到处遭遇这样的讽刺。最后,他被告知要么现在打消购房念头,要么再到深圳关外偏远区域找找楼龄较老的单身公寓,或者小产权房。

  在全国房价开始松动下行的现状下,不少人如杨帆一样蠢蠢欲动,也如他一样遭遇尴尬。这一落差,是房地产市场发展至今“买房难”问题的一个缩影。

  “80后潜力股”的烦恼

  今年满28岁的杨帆,在众多同学和同事的眼中是个“潜力股”———重点大学研究生、校园里的风云人物、毕业后就进入知名企业、南山科技园IT工程师、目前月收入上万元。“一个多月的看房经历是我人生中最有挫败感的时候。”他说。

  “一番反思和对比之后,我发现只能说是房价涨得太快,钱太不值钱。”杨帆说他听了一70后同事刘明(化名)的故事之后,得出这一结论。那是在10年前,刘明也正值“奔三”之时,福田香蜜湖片区天然居的房子只建了一小半就已经在卖,90多平方米的三房单位总价50多万元,他花了10万出头的首付买了一套,现在,这一房子身价已300多万。

  当时,刘明在一家国企工作,也是入行近四年,月薪4000元;10年后,和他在同一家企业同事的杨帆,月薪9000元。虽然在工资收入上,杨帆是刘明的2倍有多,但当年的刘明可在市中心买三房,现在的杨帆连关外的小户型都买不起,当年的房价到现在翻了3-5倍。

  曾经能“扫楼”的钱现在入不了门

  80后杨帆和70后刘明在买房问题上的差别,正是普遍现状,折射出80后的心理落差和焦虑根源,以至于他们每每感叹:“早出生几年就好了。”

  深圳的这一案例,在其他城市也不同程度地上演着。一系列样本对比可见,以10万元作为首付,如今在广州城区已找不到房子,而放到10年前,不仅可以在天河、番禺、白云等区域全款买楼,还够付越秀、荔湾等老城区楼盘的首付款。在佛山、东莞、珠海、中山等二三线城市,房价也从2006年开始大涨,至今花50万元首付也难以在市中心买到居家三房户型,而若是追溯到10年前,手握10万元就可到处扫楼。

  统计数据更是清晰可见,居民收入水平已远远被房价甩在后面。据深圳市房地产研究中心公布的数据,2001年,深圳市的人均可支配收入是22760元,住宅均价5517元/平方米;2010年,前者变成32380元,后者变成20297元/平方米。两个数字在这10年间都几乎是直线上行,但前者仅涨了42%,后者涨了268%.来自合富辉煌数据也显示,2001年,广州城市居民人均可支配收入(元/人)为14694元,到2010年变成30658元,仅增了一倍,而广州房价涨幅达到2倍。南都记者调查广州26个在售10年左右的楼盘,一手楼价涨幅少则1倍,多则8倍。

  然而令人欣慰的是,最新的统计数据显示,11月深圳房价环比再跌21%,广州一手房价同比下降20%,于是更多的购房者如杨帆一样,仿佛看见了拥有一套房的“曙光”。

  广州样本

  2001年3万敢买二房2011年15万难觅“蜗居”

  在全国一片降声中,相对较稳的广州房价也随之下降。今年11月份,广州全市一手房成交网签均价环比下降4.39%,同比下降20%,但成交均价仍在万元以上,为10812元/平方米,这与10年前3000多元/平方米的房价相比,可谓是涨了近2倍。如果以15万元为基准,十年前可以买套小房,现如今连买卫生间都不够。

  十年房价涨2倍

  广州近10年房地产业的发展,就犹如脱缰绳的“野马”,房价涨幅令人叹为观止。

  2001年,广州天河一普通商品房的房价仅为4000多元/平方米,现如今,同地段的豪宅定价早已飙升至3万元/平方米以上;中心城区一线江景豪宅每平方米售价约为7000多元,现如今,销售均价已经高达5万元/平方米以上。

  从广州市年鉴记录来看,2001-2004年,广州的房地产市场处于平稳发展阶段,房价在4000元/平方米左右;2005年,房价开始快速飙升,一直到2008年,房价直逼万元,经过短暂的下滑阶段之后,进入2010年,房价快速飙升,由接近万元直接跨入1.3万元/平方米的大关,一直涨到现在。十年间,广州商品住房价格可谓是涨了2倍。

  房价收入比由7.8上升至13.1

  在房价持续飙升的情况下,有住房刚性需求的潜在置业者想买套房变得越来越不容易。

  1986年出生的李林,两年前大学毕业后从武汉来到广州工作,今年年底准备在广州买房结婚,父母赞助10万元首付,加上自己的5万积蓄,她揣着15万元看遍了广州多个区域的楼盘,最后也没有能找到首付只需交15万元的房子,甚至连买一间卫生间的钱都不够。

  而同样是15万元,若在10年前则完全不一样,不仅可以在天河、番禺、白云等区域买套房子,还够付越秀、荔湾等老城区楼盘的首付款。1976年出生的丁克,首付3.12万元就在芳村买了一套60平方米的二房一厅单位,总价才15.6万元。

  当房价以百米赛跑的速度上涨时,广州的居民收入增长速度却相对缓慢。来自合富辉煌的数据显示,2001年,广州城市居民人均可支配收入(元/人)为14694元,经过10年的经济迅速发展,2010年,广州城市居民人均可支配收入(元/人)为30658.49,仅约涨1倍,但房价涨幅却达2倍,房价收入比从2001年的7.8上升到2010年的13.1.

  今日首付款可买当年豪宅

  走过广州房地产业蓬勃发展十年的人,都不无感慨地说:如今的首付款完全可以买十年前的一套江景豪宅了。

  目前,广州中心城区的一手房成交均价约为30000元/平方米,广州十区则为1.3万元/平方米,以100平方米来计算,要想在中心城区买房,首次置业门槛则为90万元,二次及多次置业门槛则为180万元。

  也就是说,如果你有10万元,在番禺剑桥郡不够买间卫生间,在CBD天銮行宫组团还不够买个浴室水龙头;如果你有30万元,你在汇景新城只能买个工人房。

  如今丁克想在老城区换套房,但房价之高已让他震惊:“我的月收入仅比2001年多6000元。在这个工资涨幅严重抵不过房价涨幅的年代,想换套房简直如登天。”

  深圳样本

  10万首付豪宅区三房变关外小产权房

  今年10月,深圳新建商品住宅成交均价报19119元/平方米,同比跌11%,媒体报道纷纷冠以“首次跌破2万元”、“领跌一线城市”等标题,而今最新的统计数据出来,11月深圳房价环比再跌21%,跃跃欲试想买房却又苦于囊中羞涩的人增多。

  城市特质令深圳买房难上加难

  深圳人买房越来越难,除了和其他城市一样面临城市化、土地垄断、货币超发、保障房缺位等问题外,这座城市与生俱来的特质也使得深圳人买房难上加难。

  深圳的土地最为稀缺,关内外合计1953平方公里的辖区面积,仅相当于北京的1/8、上海的1/3、广州的1/4,可建设用地仅900平方公里左右,目前剩余可建设用地仅100多平方公里,深圳从2003年就宣告“地荒”。此后两年,关内没有出让居住用地,关外的楼面地价在2004年底一下蹿至8575元/平方米,直接导致了全市房价的全面普涨。

  2006年起,房价一发不可收拾,如果以最直观反映居民家庭对住房的支付能力的“房价收入比”来看,官方数据显示,2006年首度破10,此后4年一直保持在10以上,直到2010年创下17.55的新记录。换言之,同一个家庭,此前购买一套90平方米的住宅,2004年之前需要5-7年,到了2006年,则需要11.49年,待到2011年,便需要17.55年的努力。

  在区域发展上,从2005年开始,深圳城市中心向西迁移,房地产市场也随之发生翻天覆地的变化。经历了8年福田中心区的沉淀,经历了2007年深圳湾口岸通关,经历了2010年的二线关撤关,经历了2011年大前海的规划升级,福田、南山、宝安后来居上,房价蹿升最快,成为深圳房价的指标区域。

  若以个盘为例,2002年,罗湖中信星光名庭开盘价8500元/平方米,福田水榭花同期开盘卖8000元/平方米,南山阳光带海滨城以6880元/平方米开盘;10年后,星光名庭售价不足3万元/平方米,阳光带海滨城可达3.5万元/平方米,而水榭花都已过6万元/平方米,各区升幅可见一斑。

  50万元几成“进城”门槛

  在过去的十年间,深圳房价从5517元/平方米升至20297元/平方米,升幅268%.如果将钱作为唯一的桥梁,直接进行最粗暴的换算,会更为清晰地看到,10万元首期款,在10年前,可以买到天然居香蜜湖景观小三房,或是2套南山星海名城两房,亦或是4套罗湖旭飞华天苑一房一厅,放在2011年,同样在天然居,就只能买小三房的1个厨房或客卧或半个客厅,亦或选择去沙井、松岗、布吉、观澜,买一个一房一厅小产权房。

  20万元的首期款,在10年前,几乎可以横扫深圳所有主力项目的三房,可以在后海买一套135平方米的单位,在前海买一套220平方米的大宅甚至还可以做简单的装修,10年后,在后海新开盘的项目中,即便用尽杠杆,60万元也仅能买一间精装的卫生间,或是去前海买一个没有客厅的小公寓。

  50万的首期款,2001年会想还有什么房子不能买呢?在当时深圳最豪华的东海花园,可以买最大250平方米的顶层复式,2011年,只能在豪宅水榭花都里买一间主卧。50万,几乎成为“进城”的底线门槛。

  珠三角样本

  昔日“白菜价”如今贵过“鲍鱼”

  东莞、佛山以及珠中江等珠三角城市,一向以来都被视作广深之外的房价“洼地”。但回首这十年,珠三角城市的房价增幅一点都不逊于广深这两座大城市,和市民收入的增长相比,房价上涨显然走在了前头。

  房价涨幅不逊广深

  对比2001和2011年,莞佛等珠三角城市的房价几乎都是翻了3倍左右,这一增幅与广州过去十年的房价增幅相当,特别是在2006年到2007年间,珠海、东莞、佛山等珠三角城市房价开始快速上涨。

  2001年,刚来佛山工作不久的北大高材生阿荣因为要和老公“拉埋天窗”而想到买房,为了省钱,小两口在南海罗村的新世纪花园买了一间130平方米的楼梯大户型单位,总价仅13万元,单价只有980元/平方米,单价仅有“三位数”,可谓是“白菜价”。

  但从2007年开始,佛山、东莞等城市新房成交价开始暴涨。东莞2007年7月到9月,新房均价环比增幅超过了10%,市场非理性的一面凸显;而在佛山,受到广佛地铁开工等利好刺激,2007年5月前禅桂中心城区新房价位普遍还在4000-5000元/平方米,但到了下半年不少楼盘已经以8000-9000元/平方米高价卖楼。到了2011年普通过万了。

  购买力近5年急剧缩水

  对比2001和2011年,莞佛这两个代表性珠三角城市的房价,从当初2000多元/平方米上涨到今年的8000元/平方米左右,涨幅已经是3倍。而莞佛两市的人均可支配收入,2010年和2001年相比,增幅都在一倍左右,如果不考虑利率税费等因素,人均购房力已缩水了一半。

  在2001年,手握10万元现金做首付,已经可以在东莞、佛山买面积超过120平方米的高档大户洋房。但在2011年,如果在佛山市中心购买一套面积相当的洋房,单价起码都要1万元/平方米,首付款需要近40万元,而这笔费用在2001年可以给这套洋房付完全款。

  原因分析

  货币超发、地价飙升促房价暴涨诱发“买房难”

  事实上,“买房难”问题早已被广泛承认和引起警惕,从历年的房地产调控就可见。2005年以来,房地产进入宏观调控密集期,从当年3月26日的《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》(即“国八条”)开始,至今六七年的时间里,相继出台了“国六条”、“国十条”,、“新国五条”、“新国八条”等,对房价的用词从“稳定”、“控制”、“平抑”直至“回归到合理价位”。

  然而,人们的感受似乎是房价越调越涨。究其原因,调控政策科学性被首当其冲地受到质疑,接下来,供应总量和结构对需求的偏离、经济增长中贫富差距拉大、货币超发造成货币贬值而房地产成为资金蓄水池等原因也被揪出来。2007年开始,对于房价上涨过快问题的反思,开始落实到保障房“旷课”上,尤其房地产行业内人士,更加希望赶紧实现“上帝的归上帝,恺撒的归恺撒”的住房双轨制;2010年开始,有关土地制度的问题也被摆上台面,对于房价问题的深究,逐渐延伸到是否需要进行土地制度改革,打破目前一元化的土地供应,以促进商品房和保障房的有效供应,从根本上平抑房价。

  此外,还有个不那么被深究但不容否认的原因,就是由于银行房贷政策、房产交易税费等变化造成购房门槛和成本越来越高。比如2003年以前,买房通常可以“零首付”,或首付两成,而今二套房最低首付高达六成,第三套及以上住房则已停贷一年多。这一变化直接促成的影响就是,以前买房大可“空手套白狼”,现在却是手里攥着二三十万现金还不够资格买房。

  当然,各地城市还有些客观存在的“苦衷”,比如深圳的土地瓶颈就是促成高房价的重要原因。深圳目前剩余可建设用地仅100多平方公里,从2003年就开始闹“地荒”,土地拍卖市场多次出现“面粉贵过面包”(即地价超过周边楼价),直接导致了房价的应声大涨。
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