十年房市如一梦 收入涨60%房价涨了300%

2011/12/2 南方都市报 有0人参与评论
    时光飞逝,10年岁月转瞬即逝。回首房市,恍如一梦。十年前,一次不经意地买房,或许就能让你成为百万富翁;十年前,一直拒绝买房,或许就会让你如今依然是“无产阶级”,甚至可能被挤压出珠海市区。不管有房或者无房,市民的人生轨迹都已经发生了改变。

  2009年房价最疯狂

  在珠海市房地产登记中心的大厅内,陈龙带买家刚刚办完一套房子的过户手续。把合同和税票交给买家之后,陈龙从买家手中收到了8000元的佣金。

  因为房子的交易,让70后的何益与80后的陈龙成为了朋友。

  陈龙是珠海市新香洲满堂红公司的门店经理,从2008年开始,何益在陈龙的介绍下买卖了五六套房子,这中间两人都有收益,不过相对于何益近百万元的收益来讲,陈龙的几万元中介费只是一笔小费而已。

  三年下来,陈龙从一个中介小职员做到了经理,而何益从一套房炒到了手握两套房,还有数十万现金。

  看到何益通过买房越来越富有,陈龙只能感叹自己没有赶上一个好时机。“他那个时候几万元就能够买房付首付,我现在攒了10万元,却找不到一套可以入手的房子。”陈龙觉得现在自己的收入明显比当年何益要高,但是现在何益却能够有两套房,而自己在珠海还是一个无房一族。

  虽然跟房子打了七八年的交道,陈龙坦言在2009年之前他根本就没有想过要买房。“我家里有房子,来这边又不能落户,买个房子还得背房贷。”直到2009年,陈龙看着珠海房价像发疯一样猛涨,他才意识到没有买房是最大的失误。

  “珠海房价在2009年涨得最快,从六七千元一下子就进入到九千、一万了。”在珠海房地产行业浸淫了20年的唐铁军告诉记者,虽然2007年珠海市的房价也涨了一些,但是现在来看,2009年才是珠海房价最疯狂的年代。

  “以前我感觉努力一把还能够挣个首付,现在买房压力太大了。”陈龙说,当他在2009年开始想买房的时候,最开始遇到的就是房价连续飙升,接着就是开发商供不应求,二手房价跟着飞涨。于是他不得不搁浅了自己的购房梦。

  很多时候,陈龙都在纳闷,为什么80后赶上的都是坏时代:没有工作分配,也没有福利分房,一切的一切都要自己去创造和争取。看着身边一个又一个“何益”变得富有,陈龙在想,难道真的是以前购房容易现在购房困难,才会让80后的日子过得那么艰难?难道真的是:有房之后一切都会拥有?

  收入涨了60%,房价涨了300%

  记者从珠海市统计局获得一份数据显示,2001年珠海市城镇居民年人均可支配收入为15869.91元,在岗职工年人均工资为17040元。

  “以前买房也并不容易啊!”唐铁军说,以前人们的收入不高,十年前珠海市一个公务员的工资只有三四千元一个月,那个时候的房价在3000元/平方米左右,一套房子30万对于月入三四千元的人来说也不是一件容易的事情。

  经过十年的发展,2010年珠海市城镇居民人均可支配收入为25382元,与十年前相比,增幅为60%.同样,珠海的房价在2010年均价也飙升到了12000元/平方米以上,与2001年相比已经涨了3倍。到2011年,珠海市市区的商品房普遍已经在15000元/平方米左右,大部分的楼盘在被贴上“豪宅”之后,更是直奔20000元/平方米而去。

  这些数据反映到现实生活中,那就是房价收入比的差距越来越大,买房越来越难。以前20万元在珠海市区能够买的房子可选择性非常多,但是现在20万元在珠海市区只能购买条件差一点的二手房。如果要买新房,那就只能去坦洲或者西区。

  “我以前如果没有买房的话,那么我到现在可能也是无房一族。”一房地产公司的经理阿磊告诉记者,他有个同学和他是在同一年来到珠海,两人从事同样的工作,待遇也差不多,但是当时阿磊咬咬牙买了一套房,而他朋友因为各种原因则没有买房。等到2008年准备买房的时候,发现房价已经涨了不少。等到去年想买房的时候,发现“咬咬牙”都没有办法买下一套房。等到今年,被迫无奈只能选择坦洲买房。

  “以前房价从3000涨到5000元,大家都在喊贵,现在房价从10000元涨到15000元,大家反而不喊了。”左岸地产总经理李炳亮告诉记者,之所以出现这样的情况,主要是因为房价涨得太快、太高,5000元的时候还能够勾起大家的购买欲望,现在15000元的单价已经高出了人们的心理预期,剩下唯一的感觉就是买房越来越难。

  以前政策鼓励,现在政策调控

  “2000年珠海市提出旧城改造,2001年正式开始,当时全市一下子出现了好多商品房小区。”据唐铁军回忆,当时旧村改造让很多购买力释放了出来。当时大家只要再拿点钱就能够买一套房子了。

  “我还记得我当时买房的时候,身上其实是没什么钱的,但是为了结婚,我就只能找亲戚、朋友、同学借。”何益说,因为看到当年买房只需要两成首付,有些还是一成首付,盘算一下,觉得自己还能够把首付先凑起来,所以就买了第一套房。

  “当时的政策其实是在引导大家买房的。”红塔汇翠山庄的销售负责人说,从1995年开盘,他就一直在负责销售这一块的工作。

  据他介绍,当时他们楼盘还推出了“零首付”的销售策略。“那个时候银行都还没有推出按揭业务,我们就推出开发商十年按揭。”不过,央行在2001年6月就颁布了《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》,要求强化个人住房贷款管理,严禁发放“零首付”个人住房贷款。这时的首付比例执行为20%.

  “因为那个时候政策松,所以大家买房的胆子都比较大。”李炳亮说,那个时候借首付买房的人不少,一两万块钱就敢出来买房,现在肯定要在攒了一套房的首期才敢出去看楼。

  这位经理表示,当年他也看到很多人都是举全家之力来买一套房,但是现在很多人举全家之力虽然能够凑齐首付,但是限贷、限购等政策还在那等着,买房不再像以前那么轻松。根据国内国际经济状况的不断变化,信贷政策也在不断变化,首付、利率都在进行调整,但是整体趋势是信贷杠杆越来越小,首付要求和购房门槛都在逐步提高。虽然2008年国家为了救市出台了鼓励居民住房消费的政策措施,包括首付可以调整为两成,贷款利率下限可以扩大为基准利率的0.7倍。但是,从2009年下半年开始,国家在信贷方面一直都在收紧,现在即使是一套房也要首付三成,甚至更高,而贷款利率普遍已经上浮了10%.即使是这样,能够通过贷款买房的人也是越来越少。

  “我第一次买房的时候,首付本来是15万,结果我把装修的钱省了2万元出来,多付了首付。”何益说,现在来看这种事情是不会再发生的了。“现在国家对于第二套房要求6成的首付,本来拿5成首付就已经很艰难,能够凑齐6成就不错了,比6成还要多,那基本上不太可能了。”

  以前自住,现在投资

  “虽然我自己是卖房的,但是我以前总觉得珠海房子的投资价值不大,要投资就得去广州、深圳。”在陈龙看来,自己在珠海买房只能是投资而不能常住,因为这个想法作祟,几年过去,当陈龙突然发现珠海房价开始飙升时,他已经再次错失在珠海买房的机会。

  在采访过程中,很多人都向记者表示,珠海房价在2009年以前基本上没有大的变化,对于投资客的吸引力并不大,直到2009年才开始有大量的温州、北京、深圳的炒房客出现在珠海市场。

  “2001年就开始有很多外地人来珠海买房了,这些人主要还是来这边度假为主。”唐铁军说,当年城市就已诞生了一大批高质量的住宅,也吸引了很多外地人来珠海买房,也是在那个时候让珠海的楼市开始渐渐成为一个开放性的市场,但是那个时候大家很少是为了投资才来买房。

  “2000年我在名都大厦买了一套公寓,总价10万,结果我到2008年卖的时候也才卖了10多万,8年时间,一年涨了不到1万。”一采访对象告诉记者,如此低的回报率让他当年有钱的时候根本就没有想过要去投资房产。

  “但是在那个时候,市场的成交量就有150万平方米左右,跟现在的数据也没有太大的差距。”唐铁军说,对于珠海市民来说,要买房其实早就买了,现在这些成交量里面,投资的购房需求占有很大一部分比例。

  比陈龙大3岁的何益,虽然当时手头没什么钱,但是看着身边的同学、朋友都已经成家立业,他觉得自己再不买房就会落后于同龄人。“最开始我也没有想过炒房,那个时候手头都没有钱,哪里还敢去炒房。”何益说,第一套房他是2003年买的,到2008年因为生小孩了,所以就考虑换个大点的房子。而正是这一次的换房,让他看到了炒房的巨大诱惑。

  这一年他为了换房才走上炒房的路。“一套房子住上几年之后,再卖出去,即使买套大一点的,也还不用自己加钱。”何益说,看到那几年房价飞速上涨,他便通过陈龙快速买进卖出,四年来,已经买卖了五六套房,自己当初的小公寓现在也变成了120平方米的三房,同时手中一直保持着一套房子在不断倒腾。

  陈龙告诉记者,现在市场中的购房人群开始慢慢以70后、80后为主了,这一部分人在买房的时候想法都比较多,自住只是其中的一个理由,投资也是他们必须重点考虑的一个方向。

  原因分析

  “十年九调”

  越调越涨

  通过10年梳理,不难发现房地产“十年九调”,每次的调控都触及到其中一项或多项助涨房价的因素,期望平复涨势,却有越调越涨之势。“根本原因是住房制度一元化:供地主体只有政府、供房主体只有开发商,形成了双重垄断,而宏观调控政策总是‘应急式’,治标不治本。”深圳市房地产研究中心主任王锋说,他于今年上半年出书论述近十年房价与调控,称此为最新思考的结论。

  高地价造就高房价

  从1988年开始的“土地的使用权可以依照法律的规定转让”到今日,土地依法出让制度已经走过了23年,从最初的多渠道出让到被地方政府垄断,招拍挂制度曾带来新气象也被认为是房价的直接推手而诟病过。

  2002年,珠海也开始实施土地招牌挂制度,虽然比国家预期的制度晚了14年。

  2007年9月30日是珠海市土地市场盛宴上的头啖汤。29日一次推出10幅地皮拍卖,总用地面积达90多万平方米,为珠海规模最大的单次拍卖,成交的9幅地皮总价达63亿元,创珠海历史商用土地成交总价新高。其中位于前山河西岸的地皮,就由中信华南集团以46.49亿元夺得,楼面地价高达7700元/平方米,较底价4020元/平方米高出逾9成,成为珠海新地王。

  随后几年,珠海的土地价格虽然单价没有超过中信地王,但是金湾地王、斗门地王、唐家地王轮番诞生,并且一个比一个高。今年唐家再推一宗土地,其开标底价就是6000元/平方米,成为珠海标王地块。

  有业内人士说,珠海土地价格的飙升,一方面是因为市场的大势所造就,另一方面是珠海市政策一手策划。“因为每年推出的地块都不多,现在又是珠海利好不断、楼市快速发展时期,首先在土地供应这个环节就被政府制造出了供不应求的关系,地价上涨也不为怪。”

  保障房旷课12年

  从2007年开始,对于房价上涨过快问题的反思,开始落脚到保障房旷课上,尤其房地产行业内人士,更加希望赶紧实现“上帝的归上帝,凯撒的归凯撒”———房价交给市场,住房保障交给政府,实现商品房和保障房并行的住房双轨制。

  2010年10月,“十二五”规划建议明确:“加大保障性安居工程力度”。

  2010年12月,中央经济工作会议在部署2011年工作时,进一步对住房保障提出具体要求,并强调:“保障性住房建设是政府责任。”

  随后,“2011年建1000万套”的计划出台,住房和城乡建设部与各省级政府签订“军令状”。

  一切紧锣密鼓,却看起来像“大跃进”———2010年580万套的计划尚未落实,2011年一下冲量到1000万套,如何完成,成为今年每逢房地产行业论坛必谈的焦点话题,中国房地产与住宅研究会副会长顾云昌言辞激烈地指出:“保障房的问题有五个:谁投资、谁建造、怎么建、保障谁、怎么管,现在一个都没有搞清楚,光是把任务定出来了。”

  在珠海,保障房的丑闻不断,不是资金不到位,就是保障房数据遭怀疑。对于快速行进的珠海楼市而言,缺乏了保障房的跟进,市场总是那么不和谐,房价越高,大家对于保障房的需求就越大,而保障房的缺位只能让越来越多的人承受不了高房价的压力。

  税费10年至少增4倍

  经统计,自2005年6月1日起,国家针对个人购买商品房开征的税费开始进入爬坡阶段,其中尤以二手房成交为主。

  2005年新开征的营业税征收时限在2006年经历了2-5年的转变,且同年各地税务部门统一征收二手房个人所得税。虽然在美国次贷危机爆发的2008年里,中央政府暂停过营业税、印花税和土地增值税的征收,但在涨势猛于虎的2009年,上述税费得到了全面恢复,且2010年开征的开发商住宅土地增值税预征税率和契税按住房面积的差异化征收,也在间接推高购房成本。

  而在2011年7月执行的二手房成交按评估价征税政策,则在让深圳房地产市场向规范化靠拢的同时,在提高购房成本门槛,影响房价方面同样功不可没。

  与十年前的购房成本相比,除去房价,十年前买新房所需要的税费只有契税、印花税等常规费用,二手房交易也没有营业税、教育附加费等。时至今天,成交二手房所产生的税费调整较大,包括整体按评估价征税后增加4-5倍左右的基础成交价,由此产生的营业税(超过五年免征)、上调后的契税税率、新增加的个人所得税、以及常规的教育附加费等等,由此产生的额外成本保守估计为以前的5倍。

  调控政策多是“应急”制

  毋庸置疑,房地产宏观调控是艰难、复杂的,一剂药方开出来,未必能消化吸收,也未必及时有效。总体来看,十年来任何一项调控政策的实施,短期内都难以取得立竿见影的效果。如通过增加土地供应平衡供求关系,除了城市土地资源紧缺的影响外,还受制于住房项目的自然建设周期,土地供应具有对需求的滞后性,短期内难以使市场供求关系发生明显转变;通过紧缩信贷来抑制投机性需求,执行中除了难以界定投机还是自住以外,客观上由于流动性的充裕和低利率货币政策的实施,实际上相当一部分调控政策的效果被抵消。

  正因如此,对于宏观调控政策效果的评估要放在一个较长的时间中,然而可惜的是,有些政策浅尝辄止、虎头蛇尾或者变形走样。如上述两项,土地供应政策在某些城市被让步于土地财政,紧缩信贷政策也曾一度逆转成“4万亿救市”。

  “这些年来宏调政策总是‘应急式’,治标不治本,这也是房价居高不下的重要原因。”深圳市房地产研究中心主任王锋说,如他曾于2008年主张“救市”,而今坦言当年操之过急,通过货币增发挽救低迷经济,大方向上没错,但对于房地产市场的垄断性认识不足,没有注意辅之以抑制投机的措施,以至于4万亿砸出来,房价立马掉头大涨。

  楼盘10年历程

  华发新城开盘价9年翻5倍

  3000多元/平方米→5300元/平方米→6100元/平方米→7400元/平方米→9500元/平方米→10000元/平方米→16000元/平方米

  很多珠海人依然能记起华发新城一期销售的情景“当时这个楼盘有很多政府公务员买了,价格并不高,3000多元/平方米还带精装修。”住柠溪的李先生告诉南都记者,这是珠海第一个带精装修的楼盘。据了解,2003年,华发新城开盘时的均价为3600元/平方米,且整个园林设计充满了浓郁的现代浪漫巴厘岛风情,推出市场后不到一年的时间,1025套住宅单位全部售罄。

  一位曾经在华发新城做过销售的刘女士告诉记者,当时有关系的人,拿到内部价的话也就2000多元/平方米。

  2004年10月,华发新城二期“在水一方”推出,5300元/平方米的均价继续领衔珠海的楼价,且和一期的中小户型相比,二期的户型面积偏大,设计更为舒适。据了解,户型建筑面积在160-378平方米,在当时的市场以及业内掀起了一股强劲的大户型旋风。在2005年4月份,二期B区开售,价格比A区略有提升,均价为5800元/平方米,且一经发售便立刻售罄。“在当时,华发新城基本上成了珠海本土高档楼盘的代表。”业内人士表示。

  2006年和2007年,华发新城三期和四期相继推出,均价也不断攀新高,从6100元/平方米再到7400元/平方米,且基本上在开售之后的几天内售罄。

  华发新城五期“彩云河畔”推售的时间并不好,正处于国家宏观调控影响最大的阶段。2008年10月1日,华发新城五期开盘,高层河景单位均价9500元/平方米,园景小高层单位均价8500元/平方米,多层花园洋房均价10000元/平方米。在当时的珠海楼市,不少楼盘的价格都已经过万元/平方米,业内对华发新城五期的判断也在10000元/平方米以上,而开盘后的价格则一致被认为低开高走的策略所致,事实证明,该策略对了。据了解,开盘当天成交近300套单位,销售额近4亿元,再次创下了当年的销售奇迹。

  时隔三年后,2011年9月10日,华发新城推出它的收官之作华发新城六期。本次推出的住宅单位销售均价折后为16000元/平方米、起价折后仅为14000元/平方米。价格上相比五期有了较大幅度的增长,而对外公布的精装修标准也由1800元/平方米提升到3500元/平方米。户型设计多样,从40-190平方米均囊括。经过了较长时间的储客,首批销售也高达八成五。
分享到:

相关阅读:

发表评论:

更多评论>>
Copyright © 2010 zwbk.org 中文百科在线 All rights reserved 京ICP证090285号