降价潮席卷上海 10余盘跌幅超两成

2011/12/2 珠海新闻网 有0人参与评论
    房子一降价就引来购房者彻夜排队,印证了楼盘广告语——“好房子是用来抢的”。

  “这次真见底了”、“让房价重回20 0 8”、“成本价卖房”、“抄底价”……一贯都是全国房价上涨急先锋的上海,这次却成了全国房价下降的急先锋。

  从10月中旬开始,在金地、龙湖、绿地、中海、万科等大发展商的带动下,上海掀起一轮降价潮,降幅在20%以上的就至少有十几个。

  上海业内人士认为,上海的房价正在酝酿拐点,到明年上半年降价无可避免,幅度会在20%左右。

  “本轮调控,见血才会收刀。”上海业内人士表示,必须有大型发展商倒下,房产税落地,限购才有可能松动。

  上周末,南都黄金楼市记者奔赴上海,直面降价潮中的上海楼市。

  开发商亏本卖房

  11月27日6点多,孙女士一家就出门了,他们要到15公里外的旭辉澜悦湾买房。“8点就到了,但只能排到51号。”孙女士说。

  事实上,凌晨四五点,有人拿了毯子去排队。正应了该楼盘的广告———“好房子,用‘抢’的”。

  10点50分,售楼部开放签约时,有人插队引起了争吵,混乱中,孙女士5岁的女儿琪琪被门夹到了手。小琪琪生了很大一会儿气,露出怨恨的眼神,她还不明白干嘛要这么辛苦来到这个地方。

  上午12点,孙女士终于买到了一套86平方米的2房,价格约9705元/平方米。

  旭辉澜悦湾的销售人员介绍说,旭辉澜悦湾原先备案均价1.28万元/平方米,后来调整到1.22万元/平方米,开盘价8折,约9800元/平方米。

  “我们有一个观点,降价后能推动销售的就降价,按照去化率(在一定时间段内的销售率)50%的价格来随行就市。”旭辉集团总裁助理钱建良说。他告诉黄金楼市记者,旭辉澜悦湾的成本价约为9500元/平方米,基本是成本价卖房。

  同样是以成本价卖房,甚至是亏本卖房的还有嘉定区的新城公馆。11月2日,其推出100套特价房,最低18000多元/平方米,含6000元/平方米的精装修,而该地块楼面地价达13199元/平方米。

  “现在很多发展商H old不住了,纷纷降价,成本价卖房,甚至个别楼盘亏本卖房。”上海汉宇房地产顾问有限公司董事总经理施宏叡说。

  降价从外围向中心渗透

  黄金楼市记者调查发现,降幅在20%以上的楼盘至少有十几个。

  “其实万科9月就有动作,当时万科尚源、万科清林径的降价幅度在10%左右。不过,市场没有跟进。”上海中原研究咨询部总监宋会雍说。他表示,10月4日,金地艺境城降价约20%,效果很好。随后,龙湖、绿地、中海等都相继跟进。

  不过,这些楼盘多数是相对偏远的地方。施宏叡介绍,这轮降价潮是由外围慢慢向中心渗透的。“市中心土地十分稀缺,大发展商宁可牺牲郊区盘,也要保住市中心的楼盘。”他说,降价潮如果要渗透到中环需要很大的力气,渗透到内环就需要时间和更大力度了。

  市中心虽然也有楼盘降价,但形成鲜明对比的是,成交效果远不如郊区盘。施宏叡说,郊区盘大多是刚性需求,降价两三成,刚需随时准备买。市中心的楼盘房价高,即便降到六成也有利润。但问题是越降越没人买,因为这些楼盘针对的客户主要是改善型和投资客户,他们对房子的要求没那么迫切,宁愿再等一等。

  多数降价盘不补偿老业主

  27日下午,位于嘉定区的龙湖郦城售楼部虽然有客户前来看房,但他们已经看不到沙盘了,上面用布盖了起来。因为在其降价时,沙盘被老业主砸掉了。同样早期降价的绿地、中海、万科等楼盘的售楼部也被砸了。

  虽然被老业主闹,但大多数降价楼盘的态度强硬,不会对老业主给予补偿。万科尚源售楼部内贴着一张日期为11月19日的《致尚源客户的公开信》,表示对部分前期购房客户索赔无果,而采用封堵售楼处等做法,深表遗憾,“但不可能迫使我公司做出没有法规和合同依据的让步”。

  宋会雍则表示,房价大幅下降,爱恨交织,部分前期业主不爽,但不少购房者很开心。打砸售楼处的事情虽然有,但没有得到太多社会方面的回应。

  不过,也有楼盘降价后,给了前期老业主补偿的。新城公馆降价后,为之前的老业主补了差价,并与新业主签了保价协议。

  明年年初会迎来拐点

  宋会雍表示,接下来,会有更多的项目跟进降价,但降价幅度未必会进一步加大,20-30%的降价幅度已经足够激活市场。目前房价正在酝酿拐点,明年年初基本会迎来拐点。而房价拐点不但要有降价,还要有量的回升,形成新的平衡。

  全国工商联房地产商会副会长、建银精瑞资本管理集团董事长李晓东也认为,从目前至明年上半年,降价不可避免。不过,上海的房价降幅预计会在20%左右,个别楼盘降价30%已经是极限了,全国房价平均降幅会在15-20%,这也是市场可以承受的。

  施宏叡表示,这一波调控必须有个结果,“见血才会收刀”,必须要有大型发展商倒下,活生生地告诉大家———房价不是永远上涨的。

  “限购好比是踩地雷。这只脚不能抬起来,否则房价会报复性反弹。只有房产税落下去,才会放松。”宋会雍说。他认为,房产调控从05年到现在,现在终于看到房价下跌了,不会轻言放松。而限购、房产税是房地产软着陆的最好办法。限购是将投资投机客挡在门外,而房产税是将里面的人挤出去,那时大门关闭,最终达到市场的健康发展。

  原因分析

  降价并不全是缺钱

  为什么是这些大开发商率先降价?上海万科给黄金楼市记者的回复表示,万科一贯认为,价格是由市场决定的,企业只能“发现”价格,而不可能单方面“决定”价格。

  “房价让一点,主要是为了回收现金流,主要是换仓,以房价换地价,实现旭辉的弯道超车。”钱建良说。他表示,旭辉集团不缺现金,11月中旬刚刚在北京拿了一块地,今年已经拿了12块地,总地价约37亿元,超额完成了年初制定的拿下10块地的目标。

  “自我盘活,不要再等了。这些大发展商不缺钱,他们在华东布局,还有后续发展,不会退出上海市场,得有资金储备。”宋会雍说,宁可牺牲一部分利润,才有额外的机会。

  李晓东表示,对于大公司,某一两个项目赚与赔、某一个阶段赢与亏不会动摇企业的根本,把握资金链更重要。即便降了,今年的整体赢利还是不错的。

  汉宇房地产的周报(2011年第46周)表示,大部分早前采用较大幅度优惠的开发商,都不约而同地选择一次性降价策略,经过一波短暂的热销之后,销售价格多已回复原有水平。原因则是,降价有负面影响,开发商谨小慎微;大幅降价后,回笼的资金暂可缓解销售压力。

  二手冷暖

  二手成交量低于“生命线”

  在上海的几天,黄金楼市记者发现,江苏路与延安西路交会处有家叫远见房产的中介,晚上虽然没有客户,也依然开着门,员工们在拼命打电话。

  “我们早上8点半到晚上10点,全员在。现在新客户很少,重点打电话给老客户。”远见房产的张姓置业顾问说。他表示,现在市场观望气氛很重,上个月该门店才成交了2套房。远见中介重点在长宁区,有12家门店,其它区域的门店有所收缩。

  “我们有个店东去做餐饮了,还有个去做古玩了。”科威国际不动产高级经理吴泓说。她介绍,10月份,上海二手房成交才8103套,而13000套的成交量是上海房产中介的“生命线”。目前成交量已经低于“生命线”,与2009年顶峰时期相比,上海二手门店已经关闭约30%.

  宋会雍表示,2009年顶峰时,上海的房产中介约1.2万家,去年底有9800多家,到现在只有约9000家。这轮关店潮是从7月份开始的,关了约10%.

  他表示,近期虽然一手房价大幅下降,但二手房的价格全线下调也就是5%左右,而买家希望跌两三成才会去买,推动难度很大。很多人手上虽然有几套房,但上海限购,卖了可能就买不进来了,宁可捂着惜售,也不愿大幅降价卖,除非有非常沉重的还贷压力。

  吴泓表示,现在已经把09年市场好时进入的那一批外行中介清洗掉了,剩下来都是比较坚强的一批,品牌对关店也会非常慎重,下一步再关30%左右的门店不大可能了。

  “二手房价还在僵持,一旦过了这个坎,房价会加速下跌,逐步与一手看齐。”宋会雍说。

  “上周有人问我,房价会降吗?我列出了四个可能先降价的城市,万万没想到从上海先开始降价了。我列出了几家可能先降价的公司,万万没想到这几家上半年销售不错的公司先降了。为什么?”

  ———潘石屹发微博如是说
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