广州部分保障房小区乱象:有业主长年拖欠管理费

2011/11/17 南方日报 有0人参与评论
    物业公司如走 马灯,越换越差

  “物业公司做得太差劲了!”在大塘聚德花苑和棠下小区,记者能听到如此异口同声的抱怨。这两个小区是广州最大型的解困房小区,每个小区分别有两三万住户。

  据了解,聚德花苑已经换过了三四个物业公司了,而不少街坊抱怨“换了这么多个,越换越差,还是第一个最好”。究竟小区的物业公司为何做不长?

  1998年就搬进聚德花苑的张伯回忆道,小区第一期建成交付大塘物业公司管理,起初“小区干干净净,保安们很年轻很负责”。2004年,有业主抗议大塘物业对高层收费太高,该物业最后选择退出,过来接手的是住保办属下的棠苑公司。棠苑公司进驻小区后不久就有业主抱怨服务不周,门口没保安、楼梯灯坏了没更换。后来由于建管分离的原因,棠苑公司也撤出聚德花苑。

  目前入驻聚德花苑的是嘉唐公司,法人代表曹镜培为小区业主。不少街坊对于嘉唐公司的物业服务不满。“自从嘉唐进驻以来,消防栓、楼梯灯、闸门等破损严重都没见维修,维修个楼梯灯都要找业主收费”,有街坊生气地说。

  住在西区C18楼的黄小姐反映,“嘉唐现在只剩下十来个保安,路面的保洁工作也不好,经常能在绿化带看到垃圾”。南方日报记者看到,每个分区只有一两名安保人员在巡逻,而各分区相通的大门都没有安保人员值岗,保安亭被空置许久,已布满灰尘。

  在棠下小区,保安亭倒是有保安值勤。不过,业主对小区路面变收费停车场很不满。据了解,很多非业主车出入自如,在小区内开快车、鸣喇叭,影响住户的休息。住在棠下小区D区的李先生说,“外来车停在小区的很多,业主的车下班回来都没地方放”。

  有的业主长年 拖欠管理费

  在一般的商品房小区,只是例外的一两户业主不缴纳管理费,不过,在南方日报记者走访的早期保障性住房中,物业费的收缴情况却并不乐观。

  棠下小区业委会主任夏为苗告诉南方日报记者,“由于棠苑公司的管理人员欠缺足够的服务意识,有30%左右的业主拒绝缴费”。而棠苑公司经理岑坤对这个数据另有说法,“虽然有小部分业主没缴费,但小区的物业管理费回收率超过九成”。

  棠苑公司自1999年接管棠下小区物业以来,对业主收取的物管费一直维持在5.5元/月,没有上调过。岑坤告诉记者,“经常拖欠管理费的业主以廉租户居多,他们连缴房租也有困难,欠缴物业管理费也不奇怪”。

  为了让这类业主补缴费用,棠苑公司只能上门发催缴单。在汾水小区、同德围泽德花园、同德花园,物业公司也多采用这样的方式。

  不过,聚德花苑的物业追账行为则颇为激烈,物业公司将不缴费的业主告上法庭。2011年4月,嘉唐公司向海珠区人民法院提请上诉,状告143户业主长年不缴纳物业管理费。到9月8日第二次开庭审理为止,嘉唐公司追回部分物业管理费,改为起诉81户业主未缴纳管理费。

  嘉唐公司经理刘祖平称,“除了30多户业主经查明是空户外,有接近40户拖欠管理费,少则3、4年,多则11、12年”。他提到,业主代表孙先生拖欠管理费已经12年,因此也在起诉名单中。而孙先生辩解道,嘉唐公司不仅管理得差,而且拒不接受户主的改进意见,当面对户主说“人家都没意见,就你有意见”。

  乱象一:公共部位收益归属不明

  公共部位的收益分配问题向来是业主与物业公司争论的焦点,产权类型多而复杂的保障性住房小区情况更甚。

  棠下小区不少业主对棠苑公司将停车位和广告收益“据为己有”颇有意见。棠下小区业委会主任夏为苗告诉南方日报记者,“小区规划内就有1600个车位,棠苑公司1个月靠停车就创收20多万”。而棠苑公司岑经理回应道,征收的停车费严格按照《广东省物业服务收费管理办法》规定的标准,况且对共用部位的日常维修和管理上也要耗掉不少成本。

  据了解,虽然广东省还未出台专门针对保障性住房的物业管理条例,不过目前的《广东省物业管理条例》中明确提到,“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的”,“所得收益依法归全体业主所有”。

  聚德花苑业主代表还因此状告嘉唐公司侵吞共用部位收益。聚德花苑业委会主任萧河告诉南方日报记者,“嘉唐公司没有按照合同规定的标准提供物管服务,侵吞了包括本物业区域围墙以外聚德路、聚德中路、聚德东路、聚德西路、聚德北路等路段收取的停车服务费”。他指出,上述路段仅划定的月保车位就有三百多个,而嘉唐公司从未向业主公布收益情况,收益也没有与业主分享。

  对此,嘉唐公司刘经理称,上述产生停车服务收益的路段由焙辉物业管理部负责经营,而焙辉管理部虽与嘉唐公司为同一法人代表,但这与嘉唐公司无关,他并不清楚经营事宜。

  乱象二:公共用地常引争议

  棠下小区的不少业主买二手房多是看重小区内的绿化和空地,却没想到绿地也会被改建。2009年3月,规划局公示小区公共用地的重新规划,计划将位于小区中间两块大草坪及东西区两个半岛花园内改建为高层住宅、车库;在区内建2个肉菜市场、2个公厕等。此举遭到小区业主的集体抗议,反对规划局未经业主同意变更公共用地。

  在公示期限内,棠下小区部分业主以个人名义投诉住保办,或者通过业委会反馈给市规划局,要求恢复原有绿地。经过业委会与业主们的努力,住保办作出让步,保留整个中心圆盘和两侧长方形地块作为绿化用地。

  记者看到,棠下小区住宅E区和H区之间有约1.6米高的施工围墙,透过围墙上方可看到层层叠叠的木方。据棠下小区业委会夏主任介绍,围墙所在地就是长条形的公共绿化带(东地块),目前已准备建造地下停车库。

  棠苑公司岑经理表示,“其实两侧长方形地块按照原规划是建筑用地,不过当时没有建就先铺上草皮。小区原本是解困房,业主购置时房价很低,不可能享有公共用地等相关权益”。不过,据记者了解,很多二手房是按照同时期商品房的价格进行处置,房主买进时也付了相应的土地出让金。对于这类业主是否拥有对更改小区公共配套用地规划的话事权,岑经理未向记者说明。

  乱象三:封闭式管理左右为难

  在记者走访的五个较早的保障性住房小区中,大多采用全封闭或者分区封闭的形式,安装上IC卡门禁。唯一四通八达的小区只剩下棠下小区,面积最大,却有七个门是面向周边开放的。

  相比其他小区,棠下小区的治安情况更为复杂:地处广州人口流动最频繁的天河区,周边又是治安复杂的城中村。小区内经常发生偷盗失窃事件,有时一夜之间整栋楼接连几户被盗。

  棠下小区业委会夏主任告诉南方日报记者,2007年6月,刚成立不久的业委会提出先将面向棠德东路和棠德北路的两个出入口改成较为封闭的小门,有一定收效。不过,小区仍有五个大门对外开放,治安问题仍不容小觑。此前有业主提议对小区进行全面封闭式管理,但由于街道居委会、邮局、小学等社会公共服务机构都位于小区内部,全封闭遭到棠下街其他居民的反对。

  今年8月,棠下小区业委会提议按A-H各区进行分区管理,在每一个分区出入口设置IC卡门禁。同时,小区100栋楼约200条楼梯也计划统一安装门禁。

  棠苑公司岑经理表示,“门禁系统的设备和安装费用由物业公司负担,每户家庭的第一张IC卡也免付工本费,从第二张开始每张15元”。目前,业委会代表业主正和棠苑公司进行磋商,争取每户家庭可免费领取两张IC卡,从第三张起才支付工本费。因此,实行分区封闭的同意书双方未能谈拢,工程进度一拖再拖。

  即使小区进行分区封闭,邻近的村民仍可以到小区内的棠下街文化广场活动。这是棠下街唯一的体育和文化配套设施。

  “每天晚上7点半,上班族和老人就到小区中央的棠德路放松,一边放音乐一边跳舞或做操,有的住户就抱怨吵到小孩的学习和休息。”E区的张小姐说。棠苑公司的一名保安说,“多的时候有几百人,很多是小区外的村民,到了晚上9点多还有一些人逗留着不走,只能慢慢劝他们回去”。业委会和物业公司也多次收到业主的投诉。

  乱象四:业主有时总“被代表”

  聚德花苑业委会此前多番劝说嘉唐公司撤出小区,结果都不了了之。

  9月7日,聚德花苑业委会向小区公布《关于召开一户一票业主大会的通知》,称根据《公开选聘物业公司的招投标工作方案》所规定的程序和投票,为保障全体业主的知情权、表决权和监督权,将于9月23日进行“一户一票”投票,尽快聘用新物业公司。

  问及住在聚德西区D15楼的沈小姐是否参与投票,她表示只略知一二,不知道什么时间,也不知道采用何种形式。她说,“小区与嘉唐公司的合同已经过期两年了,(嘉唐公司)一直赖着不走”。而住在聚德东的一位街坊向记者透露,业委会根本不为广大业主着想,业主总是“被代表”:“业委会的委员之前有7个人,后来有一个人退出了,留下的就分成两派一直对着干,一派想选新物业,一派想留嘉唐继续干”。

  在搜狐焦点网的聚德花苑业主论坛上,出现了令人感到扑朔迷离的两方意见,一方说业委会委员萧河、方太、阿成等人上楼派传单要求业主不缴费,却不明白业主要的不是越来越低的管理费,而是和平、安全和稳定。而另一方说业委会之前的张姓代表与嘉唐公司相勾结,而嘉唐公司是一家“五无公司”,业主有权不缴管理费。

  在棠下小区规划用地遭反对一事中,也有不少业主质问业委会越权行使表决权。2009年4月,业委会主持业主代表会投票表决《小区规划方案》。小区业主反映强烈,称有关小区公共区域改建属重大事情,超过业主代表的能力范围。后来业委会通过召开宣讲会,动员热心业主上门征集业主等形式,才使风波暂告一段落。

  当下,“住房难”已成为最热门的话题,加快建设保障性住房已成大势所趋,众多低收入群体更是翘首以盼。广州市政府计划在2011年投入89亿到保障性住房项目,新开工20多个项目,将建4.3万套保障性住房。

  其实,早在上世纪九十年代,广州市政府就已经着手兴建第一批保障性住房小区(当时称之为解困房或安居房)。那么,第一批“吃螃蟹”的居民们住得是否舒心?

  南方日报记者最近走访了广州大塘聚德花苑、棠下小区等广州最早的保障性住房小区,发现这些小区物业公司与业委会之间、业委会与业主之间、业委会与政府相关职能部门之间矛盾千缠百结,并由此引发管理乱象丛生。

  记者观察

  只有完善法规

  才能堵住管理乱象

  政府着手兴建保障性住房,无非是要解决经济困难群体的基本生活需求,想让低收入群体也有住得安心的房子。今年3月,国家发布“十二五”规划纲要,提出要加大保障性住房供给,强化各级政府责任,加大保障性安居工程建设力度,基本解决保障性住房供应不足的问题。国家发改委表示今年将建设城镇保障性住房1000万套,在未来五年内使保障性住房覆盖率达到20%。

  而广州大塘聚德花苑和棠下小区代表着最早一批大型保障性住房小区,它们的“住境”堪忧。业主对物业公司的服务和收费强烈不满,对相关政府部门更改规划摇旗反对,对业委会也不甚信任;业委会屡屡质疑物业公司侵吞公共收益,甚至反映物业公司“非法进驻”;而物业公司也指责业主不缴费,批评业委会“居心叵测”。

  而种种的乱象,更指向保障性住房物业管理法规的不完善,使法规滞后于市场交易,而引起一系列产权不明晰、管理不完善、纠纷无可解的困境,这些都有待法律法规的建设和人本观念的宣扬。
分享到:

相关阅读:

发表评论:

更多评论>>
Copyright © 2010 zwbk.org 中文百科在线 All rights reserved 京ICP证090285号