二手房价疯涨深圳上演"毁约潮" 广州5月现"红火"行情

2015/6/10 羊城晚报 有0人参与评论
  法院受理案件翻番,房产律师门庭若市

  买方卖方各有苦衷,强制过户仍存风险


  “3·30”新政后,深圳房价如火箭般上升,尤以前海、蛇口、宝中、龙华四片区为甚,短短两月内二手房价普涨30%,部分楼盘大涨50%。伴随而来的是“业主毁约潮”。有律师事务所统计,“五一”过后,二手房买卖业主反价案例的接待量,已经超过了去年全年的接待总量。

  现象  毁约潮奔袭而来


  小王一直租住在罗湖区水库新村,今年3月赶上房东出售房子,就打算把房子买下来。在缴纳9万元定金后,小王和房东签了约,还把69万元首付款做了银行监管。合约签订不久,“3·30”新政不期而至,房东立马反悔。在一次次谈判后,小王让步愿意再加7万元,但房东仍然拒绝配合办理手续。小王认为,房东有点儿狮子大开口,但对方又耗着不谈毁约的事,小王只能向法院求助。

  李先生同样遭遇“房东反价”的烦心事。今年3月初,他看中一套房子,缴纳10万元定金后不久,业主既不配合办理手续,也避谈毁约赔偿问题,“打电话态度很强硬,每次都是不加20万免谈!”记者了解到,深圳被卖家违约的购房者,于4月初组成一个二手房买家维权群,截至6月9日晚8时许,该群已有317人,200多人同时在线。

  广东信荣律师事务所张茂荣律师专注房地产官司10余年。他告诉记者,这是他从业以来遇到的最大业主毁约潮。进入4月,他的律师所平均每天能接到20来个咨询电话,有的是买家被毁约后前来咨询办法,有的则是业主前来咨询如何可以免责毁约,有的业主甚至委托律师直接发出解约函。“五一”过后,二手房买卖业主反价案例的接待量,已经超过了去年全年的接待总量。

  苦衷  买卖方都觉得亏

  “客观来说,市场波动这么厉害,确实伤害了买家,但也伤害了换房的卖家。舆论不应无端指责业主毁约,很多业主卖旧房子,是为了买更好的房子。”张茂荣说,自己曾经遇到过一个人拿两份合同的情况,作为卖方,此人希望能够中断买卖,作为买方,此人又希望合同能够顺利成交。

  由于家庭人员增多,高女士今年看中前海片区一套137平方米的房屋,今年1月与卖家签订了购房合同,总价510万元,并支付了25万元定金。为了购买此房产,高女士低价将自己唯一住房出售,并在亲朋好友的资助下才凑齐首付。原本高女士与卖家约定3月30日到银行办理资金监管,但由于前海概念,该楼盘一下子涨到710万元,卖家开始以各种理由推诿,甚至玩消失。

  在这起案例中,按照双方签订的合同,卖家违约需要支付双倍定金或房屋成交价的20%作为赔偿金,而这位卖家却只愿意支付3个月的定金利息,甚至扬言“不怕告,官司耗个两三年,房价涨到你更买不起房”。事实确实如此,高女士先前卖出的房子已经涨了近100万元。

  而事实上,很多毁约的业主并不担心。黎小姐今年4月初签订了一套位于龙华新区的51平方米小两房,交易总价150万元,目前已经涨到210万。卖家看着房价在涨,迟迟不肯赎楼,一直拖到5月底才说不卖。“我问卖家加多少价可以卖,他就是不卖。”黎小姐无奈地说。目前,黎小姐已经诉诸法律途径。但若是按照房屋交易总价的20%计算,她只能获得30万元的赔偿金,而这套房屋已经涨了60万元。

  反思  卖家违约成本低

  房价疯涨,房屋买卖合同纠纷案件激增。深圳龙岗区人民法院提供的统计数据显示,“3·30”新政至今,该院受理的相关案件数量翻了近一倍。其他法院的情况也基本差不多。张茂荣律师也表示,4月底以来,律师所接到的以卖家违约为主的房屋纠纷案件数量,比往年增加了10倍以上。

  “卖家违约的根本原因在于违约成本太低,房价上涨的幅度已经超出了合同约定的违约金总额。”易玉成律师表示,按照目前较为普遍的购房合同,违约金最高只是预付定金的2倍或房屋成交价的20%,在房价暴涨30%以上的情况下,即便违约,卖家依然有利可图。

  “其次,买家维权成本高,诉讼不确定性也是原因之一。”张茂荣表示,除了“定金双倍返还”是法律规定的,大多合同中规定的“违约一方按成交价20%支付违约金”则难以保证,“法院判决时,有可能调低违约金比例。”而买家在此期间的损失也很重,如房价上涨后遭遇再次购房的升值差额,这也是难以举证的。

  担忧  强制过户存风险

  种种因素导致卖家毁约行为难约束,难道买家就束手无策?张茂荣表示,在违约金不足以弥补房价上涨损失的情况下,买方完全可以视情况起诉强制交易;法院判决强制交易的,买方仍然可以申请银行按揭贷款,而无需一次性付款;合同有迟延履行违约金的,起诉业主强制交易的同时,还可以要求业主承担诉讼期间的违约金;符合减免税费的,业主负有申请减免的义务。

  张茂荣表示,防范毁约行为同样重要。“一方面,应增加定金数额,提高违约成本,并完善合同条款,防止约定不明。另外,也应切断毁约借口,确保合同有效,缩短交易期限,尽快完成过户。”

  不过,张茂荣表示,强制过户也有很多不确定性,买方维权成本会很高,风险太大。“比如卖方尚未还清房贷,如果卖家不配合,是无法强制执行的。”张茂荣呼吁司法机关在自由裁定权的时候,要充分关注市场变化,“有的合同约定违约金为房屋成交价的20%,但相关判决才给10%。司法机关明知市场房价已经暴涨,这样的判决有些脱离实际。”

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  红五月唱罢,红六月登台 日光盘频现,真和假难辨

  羊城晚报讯 记者赵燕华报道:央行降息降准、“3·30”新政、广东自贸区挂牌、增城撤市设区正式挂牌等一系列消息刺激下,广州楼市的回暖势头明显,5月份已现“红火”行情,并延续至6月,“时光盘”频现。日前广州又迎来了公积金贷款放宽的利好,令持币观望的刚需买家入市意愿增加,业内预期,有了他们支撑起成交,楼市复苏将持续。也有专家提醒,基本面好转之后,资金面不太紧张的房企可能会利用营销手段推动“日光盘”、涨价的现象的上演。

  “红五月”热情延续


  据阳光家缘的数据显示,今年5月份,广州全市网签9313套,创下今年以来成交新高,还创下2010年以来同期最好水平。

  5月最后一个周末,虽然连降暴雨,却浇灭不了购房者的热情。据统计,当日广州全市合计6盘推新,均为住宅盘,而且均为近郊盘,其中原萝岗区政府板块一个楼盘,均价2万/㎡,吸引近千名买家捧场,开盘一小时热销200套,平均1分钟卖3套。

  “红五月”的势头大有延续至“红六月”的迹象。6月首个周末,酷热的天气也挡不住购房者高涨的抢房热情。南沙滨海花园推出300多套新货,吸引了600多名买家到场,在一个钟头内售罄,是名副其实的“时光盘”。目前自住的刚需盘很受欢迎,主要分布在萝岗和南沙。一手精装房单价仅8字头起,优惠更是多多,最高可达2万抵10万优惠。而豪宅盘也不甘示弱,最高优惠可达10万抵40万等。

  “日光盘”或是营销

  事实上,在多轮楼市新政刺激下,市场信心将进一步提升,北上广深一线城市、合肥、南京、南昌、苏州等部分二线城市,楼市成交量已经呈现出“红五月”的行情。甚至部分城市比如深圳、上海等,市场回暖的速度超出政策预期,成交量出现暴涨,房价也正在酝酿大幅上涨的行情。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,这些城市的楼市去化速度提升,去化周期也逐步缩短,而今年“自住需求+改善需求”两股力量入市激发了市场需求更加集中释放和爆发,在这样的市场背景下,就出现了“日光盘”。同时,“日光盘”使得不少购房者担心楼市后期供应不足、房价反弹上涨而继续惶恐入市,甚至导致局部市场买涨不买跌的行情出现。

  在张宏伟看来,一线城市、部分二线城市的市场基本面总体逐渐开始好转,基本面好转势必会带动成交量的上升,随之会带动供求关系紧张与价格坚挺,甚至资金面不太紧张的开发企业开始利用“少量多批”、“封盘”等营销手段,推动“日光盘”、涨价的现象的上演,这样的市场情况在一线城市及部分二线城市表现较为明显,总体上助推重点城市量价齐升。
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