珠海:“双限”一年 房价下降逾千元

2012/11/1 南方日报 有0人参与评论
         房价同比下降千余元、成交总量超调控前水平、土地市场遇冷……去年11月1日,珠海出台了“限购+限价”的楼市调控政策,成为全国首个“双限”城市。“双限令”出台至今已整整一周年。

  这一年间,“科学发展走新路,十二五崛起看珠海”的贯彻落实和“蓝色珠海,科学崛起”战略的实施,令珠海区域的资源、区位、投资价值日益凸显。在这种背景下,珠海楼市的强力调控效果如何?

  虽然部分市民依然觉得房价较高,但近日记者采访的多家中介、开发商均表示,珠海房地产调控力度较大,效果比较明显,快速上涨的房价得以平抑。同时,官方公布的统计数据也表明,目前珠海的房价真的降了。

  业内人士认为,经历了一年的楼市调控后,珠海房地产市场发生了明显的变化,然而这种行政手段只能作为楼市调控的过渡性政策,应制定更为完善、精细化的调控细则,避免误伤刚需一族,促进房地产长远、健康地发展更为重要。

  关键词:房价

  前9月均价降千元

  房企以价换量自救


  楼市调控一年,市民最关心的问题是:房价究竟有没有下降,下降了多少?

  记者综合珠海官方网站和多家中介的统计数据发现,截至第三季度,珠海市房价平均每平米下降了一千多元。市统计局数据显示,今年全市前三季度商品房价格为10742元/平方米,比往年同期下降了1224元;合富辉煌数据同样指出,今年前三季度商品房均价为10830元/平方米,同比下降10.9%。

  据介绍,“双限令”落地后,成为一把悬在开发商头上的“利剑”,以价换量成为房企自救的措施之一。

  一名本地开发商表示,持续一年的调控政策对房企的资金链影响比较大,开发商开始放下身段,以更为贴近市场的营销策略撬开市场。虽然具体价格因地段、楼盘、户型等不同有所差异,但是楼盘的优惠力度确实比以往要大,一些特价房价格与原价相差十几万元。

  “每天都收到楼盘的短信,这个说促销,那个搞活动,价格确实比‘双限”前便宜了不少。”叶小姐去年年底就开始物色婚房,并于今年6月份以1万元/平方米的价格购买了招商花园二期,而在2月份该楼盘单价就接近1.3万元。

  部分市民仍然觉得楼价偏高。近期频繁看房的卢小姐告诉记者,“感觉房价没有实际性的变化,有些楼盘价格还上涨了。”她今年5月就看中新香洲的中珠九悦,近几个月发现价格一直在上涨。“那时有些户型1.2万一平方米不到,10月份都要1.3到1.5万了。”卢小姐称。

  一名不愿意具名的中介告诉记者,今年上半年,不少开发商通过以价换量回笼了资金,价格普遍有所下调。进入下半年特别是8月后,随着成交量的上升和对市场回暖的乐观判断,开发商的信心有所增加,部分体量大的楼盘价格有上涨的趋势。

  世联地产的最新一项调查显示,全国购房者信心指数已经连续三个季度提升,并处于2011年“国八条”政策颁布以来的最高水平。此外,未来房价预期分类指数上升较为明显,表明涨价趋势已经“深入人心”。

  关键词:成交量

  从萎缩到攀升

  总量超调控前

  珠海市统计局的数据显示,今年1―9月,全市商品房销售面积为173.95万平方米,比上年同期增长5.4%,与上半年相比增幅实现由负转正。

  据了解,1~2月,珠海楼市成交较少,网签数量分别为230套、251套。而统计局年初公布数据也显示,2012年1-3月珠海全市商品房预售批准面积为20.64万m2,同比下降62.3%;销售面积为45.24万m2,同比下降7.4%。

  从3月份开始,成交量持续攀升,5月份成交量达到807套,刷新了珠海单月网签新纪录,随后几个月份成交量皆在700套上下徘徊。

  合富辉煌市场部负责人告诉记者,“双限令”落地后,楼市成交萎缩明显,开发商资金链绷紧,不得不以价换量回笼资金,加上降息传递货币政策转向宽松的信号,居民购房意愿增强,因而楼市回暖迹象明显。总体而言,珠海市楼市经历了一年调控、买卖双方持久博弈后,成交数量由低迷的状态慢慢恢复,甚至超过调控前的水平。

  据了解,尽管10月份的网签数据还没有出来,但是不少业内人士认为该月份的成交量或再创单月网签新高。“现在市场已经没有了‘金九银十’的说法,当月的成交量很大程度依赖开发商的推盘节奏和营销力度,说不定11月份的成交高于10月。”一名中介人士表示,目前市场处于价量企稳的状态,预计未来几个月不会“离题”太远。

  关键词:土地市场

  成交金额同比大降

  商土供应大幅减少


  土地市场是楼市变化的风向标。据了解,自“双限”以来,全市土地市场相对萧条,流拍、底价拍卖成为主旋律。无论是土地供应量还是成交宗数,抑或是成交金额,与去年相比“缩水”明显。

  合富辉煌数据显示,今年前三季度珠海市土地总体供应宗数为15宗,比去年少供应13宗;成交7宗,而去年为22宗。成交不足直接影响土地出让金收入。数据表明,今年1~9月份,全市土地成交金额为18.19亿,同比下降36.93%。

  在楼市调控政策影响下,商住土地的供应也大幅减少。直到今年5月份、“双限”7个月后,珠海市国土资源局才挂牌出让一宗总价10亿元的商住用地,随后因担心无人报价而终止拍卖。后来该地块再度挂牌,于10月份终于觅得“主人”。合富辉煌数据指出,今年前三季度商住用地出让收入为16.2亿元,比去年同期减少3.58亿元。

  在这种较为冷清的市场环境下,政府也调低了土地出让金的预期收入。今年10月初市财政局公布的一份预算收入报告指出,国有土地使用权出让金收入调减25.1471亿元,主要是“受国家对房地产市场宏观调控的影响,市本级挂牌出让的土地减少”。而原本用于政府投资计划项目的土地出让金,也由原来的42亿元削减为31亿元。

  据记者所了解,今年上半年以工业土地成交为主,进入下半年,特别是10月份迎来了商住土地成交的高峰期。记者统计发现,10月份单月土地成交金额为22.3亿元,其中华发集团下属子公司在10月8日连拿2地,总价达到16亿元。然而该月与去年同期的29.96亿元相比,其成交金额仍存在一定差距。

  ■后市预测

  1

  焦点

  房价是否还会下降?


  从8月份开始,珠海部分楼盘价格有所上调,而业内表示,未来珠海房价将稳中有升。

  对于后市,合富辉煌市场部负责人认为,目前珠海住宅市场呈现供过于求的状态,量稳价升,预计未来2个月刚需盘将进一步加快出货速度,以便回笼资金。“开发商让利的幅度变小了,价格略微上涨成为一种趋势,有些楼盘每平方米上涨了一两百元。”该负责人表示。

  本地一家媒体近日报道称,今年10月底位于前山的公园里加推12栋单位,户型为66-103m2两到三房,毛坯房均价10000元/m2,不少受访者表示价格有所上涨。记者查看数据发现,去年11月公园里销售均价仅为9100元/平方米,两者相差近千元。

  景泽国际(珠海)有限公司董事总经理唐铁军告诉记者,楼市调控至今,珠海房地产市场泡沫已基本挤尽,未来房价将“稳中有升”,难有大起大落。“随着珠海城市的发展,加上人工成本、建安成本、原材料价格上涨,房价往下走的可能性不大。”唐铁军称。

  2

  焦点

  楼市调控政策是否会延续?


  “珠海‘双限令’虽然平抑了房价,但全市的房价依然偏高,预计未来仍会延续前期楼市政策,巩固楼市调控成效。”合富辉煌市场副主任曾勉认为,今年以来全市经济持续低位增长,而土地出让金收入的锐减也加大了政府财政压力。基于以上几点,珠海政府或适度调整“双限”政策,不排除在交通等利好刺激下,适当提高楼市限价标准。

  “中央只是要求出台相关的限购政策,并没有规定要限价。”一名业内人士大胆猜测,珠海有可能取消限价政策,这也不违背中央调控政策的本意。

  资深中介人李炳亮认为,“双限令”作为一种调控楼市的行政手段,控制了房价上涨的态势,但也误伤了一部分刚需,如在珠海生活工作多年、却因没有纳税证明被取消购房资格的市民。因而这种行政手段只是作为楼市调控的过渡性政策,并非长久之计。

  “双限令”波及二手房

  前三季度

  成交面积降三成

  ■相关


  尽管珠海“双限令”只针对一手房,但严厉调控政策下,二手房市场也受到不小冲击。珠海市统计信息网的数据显示,前三季度二手房交易金额为406764万元,同比下降25.7%,成交面积为76.38万平方米,同比下降30.5%。

  据记者调查发现,从去年年底到今年年初,包括正顺地产、世华地产在内的知名中介纷纷削减门店,其中世华地产门店由40家减少至20余家,而其他诸如中原地产、永信地产等中介机构则“关门大吉”。

  正顺地产总经理杨东方在接受记者采访时表示,“双限令”后,一二手房倒挂现象凸显,加重了购房者观望的情绪,二手房市场交易量出现了大幅度下滑。

  “买卖双方都在斗智斗勇,二手房市场僵持着,中介不敢涨价。”杨东方称,为了应对楼市调控,不少房产中介重新调整了业务种类,在加大一、二手房联动的同时,不断增加房屋租赁的份额。随着政策持续延续,购房者也逐渐接受了市场状况,并持续入市,因此3月份以来市场开始有所好转,7月份成交量趋稳。

  据杨东方介绍,目前香洲区二手房成交量在800套上下徘徊,但与去年月卖上千套的相比,目前二手房市场状况依旧不理想。

  ●南方日报记者 罗文范

  实习生 姜雨薇
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